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不動産売買と司法書士業務

 

前置き

「不動産情報の囲い込み」という不動産業界用語をご存知ですが?

不動産仲介会社の収入源は仲介手数料です。

つまりフィービジネスです。

 一般的な不動産会社の仲介手数料は、物件の成約価格×3%+6万円です。

なお、この金額「成約価格×3%+6万円」はあくまで上限として受け取ることができるとされており、この金額を当たり前のように請求しているのが不動産業界の常識のようにされています。

たとえば3000万円で不動産を売却した方は不動産仲介会社に96万円を支払う必要があります。

5000万円の不動産なら156万円+消費税です。

この手数料は売主からだけでなく、買主も同じ仲介会社が見つけてくれば買主からも受け取ることができます。

この売主・買主両方から手数料を受け取ることを「両手取引」といいます。

一つの取引で入る手数料が倍違うわけですから仲介会社としては当然この「両手取引」をしたいわけです。

そうすると悪意のある仲介会社は何を考えるのかというと、自社の顧客(売主と買主)だけで契約をしようと考え、他の仲介会社に客付けをさせなかったり(他社が見つけてきた買主は拒否したり)、レインズ(REINS:不動産会社のみが閲覧できる物件情報のシステム)に登録しなかったり、レインズに登録してもすぐに登録を抹消したりして、不動産の流通を阻害し、売主・買主の利益を毀損するのです。

このように情報を操作し自社だけの利益を倍増させる違法手段が「不動産情報の囲い込み」です(「両手取引」自体は違法行為ではありません。)

「不動産情報の囲い込み」をされると売主としては売却の機会損失や買換え先の喪失につながります。

ですが、売主自身でこの「囲い込み」がされているかどうかの判断は困難です。

一般消費者と事業者の「情報の格差」が生まれ、不正の温床にもなりかねません。

 

不動産売買の現場で起こっている不正

大切な財産である不動産を売却する理由は当然、人それぞれです。

しかし、肝心の不動産が売れない、あるいは査定してもらった当初の金額より値下げしなければ売れない、となると売主としては不動産の売却活動の時間も費やしたお金も損することが多々あります。

仲介会社にとっては物件を仕入れる(購入する)わけではないので、ほかの商売と違い原価コストがかからず、たとえ依頼者の不動産が売れなくてもさほど損失はありません。

 また、悪徳な不動産会社の中には、不動産が売れなくて手数料が入らなくても、売主が破たんした後にその物件を競売などで安く落札することを目論む業者もなくはないです。

 

「そうはいっても「不動産情報の囲い込み」をおこなってる仲介会社って町の小さな不動産だけでしょ?」って思いますか?

これは一概には言えませんが、一部の大手不動産会社や地方の有力な不動産会社のほうが「不動産情報の囲い込み」をする傾向が見受けられます。

大手だからと言って安心かといえば必ずしもそうではありません。

一般的な感覚からするとお客様の利益を最優先するのが業務として正しい姿ですが、不動産売却の現場では過剰な営業ノルマを課される営業担当者が多く、お客様の利益よりの自身の営業成績を優先する実情が少なからず存在しています。

もちろん誠実でコンプライアンスを重視している不動産会社はあります。このような自身の営業成績ばかり考え不正をする担当者を厳しくただす不動産会社のほうが多いはずです。

ですが、残念なことに少数の不誠実な不動産会社やその担当者も存在しています。

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(出所:週刊ダイヤモンド2015年4月18日号)

なお、「両手取引」は「潜在的利益相反取引」にあたると考えられ、アメリカなどでは実際に法律で厳しく規制されていることもあります。

ではなぜ利益相反取引になるのかといいますと、売主としては当然自分の不動産は高く売りたい、買主としては当然希望物件を安く手に入れたい。

この相反する両者の思惑を合致させることはできません。

 

ですが、「不動産情報の囲い込み」をすれば不動産会社はある程度価格の操作をすることができるのです。

例えば、自社で見つけた買主が、あと少し価格が安ければ買いたいといっている場合に、何らかの理由をつけて「もう少し値下げしないと売れないよ」とか、売主の利益を害してでも両手取引を進めようとします。

 

それでは具体的な事例で。

3000万円の物件を仲介すると売主は仲介手数料を最大96万円支払うことになります。

ここで2700万円でないと買えないという買主が現れました。つまり、1割の値下げをしたうえで売買が成立した場合、売主は当初より300万の損をします。

仲介手数料として不動産会社に入るの手数料は売主からは87万円です。

11万円ほど手数料は減りますが、「不動産情報の囲い込み」をして「両手取引」に持ち込んでいるため買主からも手数料が入り計174万円もの報酬が入るわけです。

売主は「不動産情報の囲い込み」などされず、しっかり不動産情報を流通させて正当な価格である3000万円で売却できていれば300万円も損することもありませんでした。

それだけではありません。

売主は無駄な時間のロスも「不動産情報の囲い込み」により被っているわけです。

 

不動産情報の囲い込み」を行うための驚愕の手段

・販売協力会社の広告活動を承認しない

・販売協力会社の内覧希望者を承認しない

・販売協力会社からの連絡と取り次がない

・販売協力会社に紹介しない

 

などなど、いろいろな手段で「不動産情報の囲い込み」をしているわけですが、囲い込みをする業者はつまり、

「他社の不動産会社が購入希望者を見つけてきても、売主の利益を考えずに、自社または自分の利益のみを考えて売主・買主の売買行為をさせないようにする。」

ということをしています。

不動産情報の囲い込みに関しては、平成25年7月の日本経済新聞で取り上げられたり、2013年10月からREINS(レインズ)の規定にも不動産情報の囲い込みの禁止に関する規定が追加されています。

 

当事務所が不動産業を併設する理由

前置きが長くなっていますが、

当事務所が不動産の売却事業をする一番の理由は「ご依頼者様に対して誠実でありたい」ということにつきます。

不動産の売却をご検討いただけたお客様には、物件情報の囲い込みはせず、他の不動産会社と連携し、広く買主様を探せるよういたします。

そして、「ご依頼者様にその時点での最善のご提案ができる事」を心がけ、司法書士業務に関する知識はもちろんのこと、その他の法律や住宅ローン、税金等に関しても日々新しい知識を仕入れ、他の士業や専門家とも連携してより良いサービスを提供できるようお約束いたします。

 

<不動産の売却は人生にそう何度もあることではありません>

不動産の売却は人生の中で最も高価なものの売却とも言えます。

そして、人生にそう何度も経験することでもありません。

何かをするときに、多くの人は事前にネットなどで調べたり、売却を経験した知人などに聞いたりして情報を手にしようと動くこともあると思います。

しかし、こと不動産の売却というと、あまり人に知られずに手続きをしたいとか、情報も膨大にあふれているためどれが本当のことを言っているのかよくわからないとか、一見で不動産屋に行くもの少し心もとない、など色々な不安があるかと思います。

それでも「不動産の売却をする」という行動に移すのでしたら、できる限り準備をして手続きを進めることをお勧めします。

では、不動産の売却をしようとする人がどういったことを考えると思いますか?

 

<不動産の売却を検討する人の一般的な行動>

不動産を売却しよう

     ↓

A:近場の不動産屋か大手の不動産屋に行ってどれくらいの金額で売れるか調べてもらおう。

     または

B:ネット査定をしてみよう。

 AかBに方法で不動産会社に話を持って行くと思います。

 

ではどの不動産会社に相談して、不動産の売却仲介を依頼するのでしょうか?

Ⅰ:営業の人がよさそうな人だったから。

Ⅱ:大手の不動産会社だから信用できそうだから。

Ⅲ:売却査定の金額が一番高かったから。

 

といったようなことで不動産会社を決めるのはちょっと待ってください!

なぜなら、営業の人柄がよくてもその会社が金儲け主義の会社であれば騙されます。

大手だからこそ無駄な広告費や金儲け主義が蔓延し囲い込みをすることもあります。

また大手は売却案件も多く集まるため自分の物件を熱心に営業してくれるかわかりません。

売却査定は自社の基準等で適宜の額を算出しているため高い査定が本当に適正な額であるかわかりません。

査定だけ高くだしても、不動産には「相場」がありますので、高い査定では売れる物件も売れません。そのため、数ヵ月後にはきっと値下げの提案が言い訳とともにされることになります。

 

<不動産会社に一任するのは危険?>

不動産の売却は人生の中でそう何度も経験することではありません。

つまりほとんどの売主は「素人」になってしまうわけです。

前書きにも書きましたが、業者と売主との「情報の格差」は相当あります。

それでは、自分が素人だからといって不動産会社に売却手続きを一任するのはいかがなものでしょうか?

確かにすべて一任すれば一番楽な形で手続きが進むかもしれませんが、「いいようにやられてしまう」というリスクも発生します。

「不動産は高額な商品」です。

「不動産会社選びがより良い売却を成功させるキーポイント」となります。

 

不動産の売却は当事務所にご相談ください!

本業が国家資格である司法書士業務をしている当事務所は、高度な倫理規定に基づき業務に携わっております(万が一倫理違反などで懲戒事由などに該当したら業務ができなくなります。)。

「ご依頼者様に対して誠実でありたい」という信念をもとに日々業務をしておりますので、一度お気軽にご相談ください。

 

司法書士と不動産会社とのコラボレーションの利便性紹介

①いまだ亡夫名義のままになっている不動産は、そのままでは売却することはできません。

この場合、まずは「相続登記」をする必要がございます。

そのため相続登記の手続きと、売却の手続きをワンストップにてご案内が可能です。

②相続税の納税資金確保のための売却に関しては、相続発生から10ヶ月以内に相続登記による名義変更と不動産を売却して現金化しなければなりません。

一般的に、相続発生後四十九日までは遺産手続きに関してはなかなか着手できないのが実情かと思います。

そうなると実際は約8ヶ月ほどで手続きをしなければならないというようなタイトなスケジュールとなります。

また納税資金のための売却となると売却対象とする不動産の選別も必要になることも多いので、司法書士・税理士・土地家屋調査士・倫理観のあるお客様第一主義の不動産会社が必要になります。

これらのワンストップサービスもご案内可能です。

③住宅ローンの支払いが困難で、不動産の売却を検討している場合、任意売却および債務整理の手続きがワンストップにてご案内が可能です。

④離婚にともなう別居による自宅の売却や、夫婦共有状態の解消による配偶者への財産分与による名義変更などもご案内可能です。

 

<親族間やご近所間での不動産の売買・贈与・交換>

親族間やご近所間での不動産の取引で、当事者同士すでに話がすんでいる場合は特に不動産会社に依頼することなく、売買契約書や贈与契約書などがあれば不動産の取引はできます。

ただし、不動産の取引には税金や境界、測量などの様々な検討事項があったり、契約書自体に不備がないか確認しなければなりません。

そんな場合に、当事務所であれば契約書の作成から、税理士や測量士の手配までワンストップでサポートさせていただきます。

なお、事案によっては不動産会社に仲介を依頼した方が良い場合もございますので、その際は業務に誠実な不動産会社および担当者をご案内させていただきます。

司法書士と不動産会社とがコラボレーションすることによる利便性とスピード感をぜひご体験していただき、ご依頼者様のホームロイヤー(かかりつけの法律家)として末永いおつきあいをしていただければと思います。  

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