東京都相続手続き.comでは、相続登記、不動産売却、遺言書のご相談など相続手続きを専門としている司法書士が直接担当いたします。

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相続登記サービス

相続登記(不動産の名義変更)サービス

  相続登記(不動産の名義変更) 相続登記をしないと、将来相続人同士で モメてしまうので早めの手続きが必要。 戸籍・除籍等の取得代行、遺産分割協議書の作成、相続関係説明図の作成、登記申請書類一式の作成、法務局への登記申請等の不動産の名義変更に関するすべてをいたします。

司法書士に依頼がある一番シンプルなサービスとなっております。

相続登記には法的な期限はありませんが、時間がたつほど相続人の数も増え、必要となる書類も増え、手続きも複雑になってしまいます。

不動産は最も高価な財産の一つです。

その権利が万全に確保されるためにも、できる限りお早目の名義変更をお勧めいたします。  

 

このような方にお勧めします

・不動産の名義変更のみしてもらえればいい方

・まず何から手を付ければよいかわからないが、とりあえず話をしてみたい方

・仕事があって平日に役所などに行く時間がない方

・やるべきことはわかっているが、自分で慣れない手続きのために時間を割きたくない方

・遠方に相続不動産がある方  

・相続人が多数いる方

・疎遠になったしまった相続人がいる方

 

手続き費用

 

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※1戸籍収集は通までとなります。

    必要な戸籍が通を超える場合は追加料金(12,000円)加算。

※2相続人が名以上となる場合には、追加につき5,000加算。

※3不動産の評価額が5,000円を超える・不動産を複数有している・

   不動産所在地の管轄法務局が異なる・複数の相続が生じている場合などは

   追加料金をいただく場合があります。

その他、登録免許税・切手代等の実費がかかります。

お見積り依頼無料

 

相続登記の流れ(遺産分割協議の結果を登記する場合)

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1 司法書士が戸籍等の必要書類を代理で取得することもできます。

2 司法書士が中立公平な立場から協議のサポートします。

   なお、話合いができず紛争状態の場合は弁護士のご紹介をします。

3 司法書士が協議書を作成しますので、皆様には署名捺印と印鑑

   証明書のご用意をお願いしております。

 

 

3種類の相続登記手続き

相続が生じた場合の不動産の名義変更の方法は、3種類あります。

①遺産分割による相続登記

②遺言による相続登記

③法定相続分による相続登記

それぞれの手続きごとに、その特徴がありますが、たとえば遺産分割協議をしないで、単純に法定相続による登記をして不動産を共有状態にしてしまうと、後日の紛争のタネになったり、手続きの複雑化を招く結果になりますので注意が必要となります。   

 

①遺産分割による相続登記

亡くなった方の出生から死亡までの戸籍をすべて取り寄せ、誰が相続人であるのかを確定させてから、相続人全員の協議により「遺産分割協議」をし、その協議の内容を「遺産分割協議書」にまとめることにより、相続登記をする方法です。

なお、以下のようなお客様はこちらをご参照ください。(「心配いらない遺産分割協議」)

・協議や話し合いに自信がない。。。

・話したところ揉めてしまった。。。

・話し合いが苦手だ。。。

・連絡の取れない相続人がいる。。。

 

遺産分割の方法は3種類 遺産分割の方法には、以下の3種類あります。

①相続人全員による協議分割

②遺言による指定分割

③家庭裁判所に申立てる調停・審判による分割

遺言書がない場合には、お亡くなりになった方の財産は、各相続人が法定相続分の割合で共有している状態となります。

ですが、このままではいろいろな場合に不都合が生じることが通例です。

この共有状態を解消することで、相続財産の帰属を確定させるために遺産分割協議を行うことになります。

 

遺産の分配方法も3種類 遺産の分配方法にも、以下の3種類あります。

①現物分割・・・遺産の一つ一つを現物で分配する方法

        ex:「この不動産はAさんに。残りの財産はBさんに。」

②換価分割・・・現物で分配することが適当でない場合に、財産を現金化して分配する方法

        ex:「不動産を売却して、売却代金をAさんとBさんで分け合う。」

③代償分割・・・遺産を一括承継した相続人が、他の相続人に代償金を払う方法

        ex:「Aさんが不動産を取得する代わりに、BさんはAさんから金銭をもらう。」

なお、上記③の代償分割による方法は、一見、各相続人間の遺産のやり取りが「譲渡」による契約行為として贈与税などの対象となるリスクがあるところ、遺産分割協議書に代償金と明記することにより、贈与の対象とならないようにできるため、実務においてはよく採用されています。

また、一人の相続人が預貯金等の解約手続きなどをすべて一元化して行うことができ、他の相続人には金銭で分配する方法を取れるため、効率的に相続手続きを進めていくことができるというメリットもあります。

 

必要書類等

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その他状況に応じて次の書面等

不動産登記済証・不在籍不在住証明書・上申書・相続放棄申述受理証明書・特別受益証明書など

 

<ご相談時にご用意いただくもの>  

□不動産の所在が分かるもの(納税通知書・不動産登記簿謄本・権利書など)  

□ご相談者様の本人確認資料(免許証や保険書等)

 

<注意事項>

遺産分割協議は相続人全員の合意がなければ無効です。

・遺産分割協議にはいつまでにしなければいけないといった期限はありませんが、相続税が発生する場合は、相続発生から10カ月以内に相続税の申告をしなければなりません。税務面での各種特例の恩恵を受けるためには、原則10カ月以内に遺産分割協議を整え、相続税の申告をする必要があります。

・相続税の申告が必要な方はもちろん、相続税の様々なシュミレーションも相続税に精通している提携税理士が作成し、節税の観点からもご案内させていただきます。

・相続人のみでは話し合いがまとまらなかったり、都合が付かなく話し合いの場を設けることもできないケースも現実に多くあります。

そのような時は当事務所の司法書士、相続アドバイザーにご相談ください!

まずは遺産の話の前に様々なお話をお伺いしたり、状況を客観的にみる必要があったりします。様々な角度からのご提案をさせていただきます。

協議をまとめるには、ただ漠然と自分の希望を相手方相続人にお願いするだけでは話が進んでいかないこともあります。

緻密な計画・手続きの技術・経験、そして相続人の皆様の幸せを思う気持ちが解決の糸口となるはずです。

なお、紛争性が強い案件の場合は、相続案件に強い弁護士をご紹介いたします。  

 

 

②遺言による相続登記

亡くなった方が遺言書を作成していた場合、その遺言書を活用して相続登記を行うこととなります。

なお、遺言書が「自筆証書遺言」の場合は、家庭裁判所での遺言検認手続を行った後でないと相続登記手続きはできません。

また、「自筆証書遺言」が封筒に入っており、封印がされている場合は勝手に開封してはいけません。

勝手に開封してしまうと最大5万円の過料の制裁がありますので注意してください(民法1005条)。

自筆証書遺言の検認手続についてはこちら「自筆証書遺言の検認」 遺言書作成についてはこちら「遺言作成」 遺言書の有無の確認と有効性の確認 遺言書には「公正証書遺言」「自筆証書遺言」があります。

どちらのタイプの遺言書かで手続きが異なりますので、まずはどちらであるかを確認してください。

 

①公正証書遺言の場合

公正証書遺言が作成されているかどうかご不明の場合は、お近くの公証役場で照会してみてください。

全国どの公証役場でも検索・照会できます。

照会後どこの公証役場に遺言書が保管されているかがわかりますので、遺言書を保管している公正役場に対して公正証書遺言の閲覧・謄本請求をします。

なお、公正証書遺言は作成当時、公証人と証人2名の立会のもと作成された書面のため、その有効性に疑いの余地はほぼないので、そのまま相続登記にすぐ利用することができます。

 

②自筆証書遺言の場合

自筆証書遺言が作成されているかどうかが不明確な場合、遺言者本人・配偶者・長男・遺言執行者・専門家・貸金庫などに保管されていることが一般的です。

なお、公正証書遺言と異なり、行方不明・破棄・隠匿・偽造・変造・忘却・火事・水害等のリスクが伴います。

また、公正証書遺言と異なり、遺言者本人の作成当時の遺言能力・遺言意思・筆跡などの疑義や形式要件・財産の特定の不備などがあり、相続人間で争いのネタになることや、遺留分減殺請求をされるリスクがあること、家庭裁判所での検認手続を経なければ相続登記に活用ができないことなどのデメリットがあります。

自筆証書遺言の検認手続についてはこちら「自筆証書遺言の検認」

 

<必要書類>

遺言による相続登記の場合、一般的には以下の書類が必要です。  

□亡くなった方の戸籍(除籍)謄本  

□亡くなった方の戸籍の附票(除票)または住民票(除票)  

□不動産の名義人になる方の戸籍謄本  

□不動産の名義人になる方の住民票  

□不動産の固定資産税評価証明書  

□遺言書(検認済みのもの)

 

<ご相談時にご用意いただくもの>  

□遺言書  

□ご相談者様の本人確認資料(免許証や保険書等)

 

<注意事項>

・遺言の内容が、第三者への遺贈の場合は、共同相続人(または遺言執行者)と受遺者との共同登記申請になります。

上記のご案内と異なる場合がありますので、その際はお問い合わせください。  

 

 

③法定相続分による相続登記

単純に法定相続分による相続登記をし、不動産を共有状態にすることは、一般的にあまりお勧めいたしません。

不動産を共有状態にすることによりさまざまリスクが生じるためです。

ただし、清算型遺贈による登記や相続持分の譲渡をするときに、前提として、法定相続分による相続登記をしなければならない場合もあります。

紛争性がある場合での法定相続登記

①遺言によって相続分のない相続人が、妨害目的で単独で法定相続登記をするケース このケースでは、登記の更正をするには、実務上裁判をする必要がある場合があり、大変な労力と時間がかかることがあります。

②相続人の一人が借金を抱えており、その債権者が借金の回収のため債権者代位権を行使して、法定相続登記がされてしまうケース このケースでは、債権者が自らの債権を保全し、回収を図るため、債権者自ら法定相続登記を代位して行い、その債務者(相続人)の不動産持分を差押え、強制執行をすることがあります。

<注意事項>

・遺言により不動産を承継する方は、上記①の方法で他の相続人に妨害目的で登記がされる前に、遺言による相続登記を迅速に行うことが最善です。

そのためには公正証書遺言で遺言がされていることが好ましい(そのまま登記手続きに遺言書を活用できる)のですが、自筆証書遺言の場合は検認手続の準備をすぐにしておきましょう。

・法定相続分による登記は相続人の一人からであっても全員分登記申請ができますが、登記識別情報は申請をした相続人分しか発行されません。つまり申請人とならなかった相続人は登記識別情報をもっていない状態となってしまいます。      

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