投稿日2025年11月5日

親などが住んでいた家を相続したあと、誰も住まなくなって空き家になった場合、その家を売るときに利益（譲渡所得）から最大3,000万円を差し引ける特例が「相続空き家の3,000万円控除（そうぞくあきやのさんぜんまんえんこうじょ）」。

ただし条件が厳しい。

被相続人（亡くなった人）が一人暮らしだったこと
家が耐震基準を満たしているか、または解体・改修されること
相続から3年以内に売却すること

税務署への申告には税理士の関与が必要になることが多く、耐震診断は建築士の証明が必要になる場合もある。

よくある事例

親が一人で住んでいた古い家を相続したが、誰も住まずに空き家になった。維持費や固定資産税が負担なので売却
→ この特例が使える可能性がある。
相続した家が昭和56年5月31日以前に建てられた木造住宅
→ 耐震基準を満たしているか確認が必要。
相続した家を解体して更地にして売却
→ 条件を満たせば控除が使える。

Q1: 居住用財産の3000万円控除との違いは?

相続空き家の控除は「亡くなった人が住んでいた家」が対象。居住用財産の控除は「自分が住んでいた家」が対象。空き家特例は昭和56年5月31日以前建築の戸建てなど制限がある。

Q2: マンションは対象になりますか?

対象外。区分所有登記のあるマンションは不可。戸建て住宅のみが対象。

Q3: 相続してから何年以内に売却する必要がありますか?

相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却しなければならない。

Q4: 建物を解体せずに売却できますか?

可能。ただし条件がある。

売却時点で新耐震基準に適合している
または、譲渡年の翌年2月15日までに買主などが耐震改修または解体を行う場合（令和6年以降の新ルール）

Q5. 控除を受けるために必要な書類は？

次のような書類をそろえる必要があります。

被相続人居住用家屋等確認書
→ 市区町村が発行する書類で、「亡くなった人が住んでいた家」であることを証明
耐震基準適合証明書または耐震改修証明書
→ 売る家が地震に強いことを証明する書類
売買契約書のコピー
→ 実際に家を売ったことを示す契約書の写し
登記事項証明書
→ 家の登記情報（誰が持っているかなど）を証明する書類
相続関係を示す戸籍　など
→ 亡くなった人と自分の関係（親子など）を証明するための戸籍謄本

これらの書類は、税務署に提出する確定申告のときに必要になる。
書類の内容や取得方法は市区町村や家の状態によって変わることがあるので、事前の確認がおすすめ。

Q6. 相続空家の3000万円控除と居住用財産の3000万円控除は併用できる？

原則として、同じ年に「相続空き家の特例」と「居住用財産の特例」を両方使うことはできない。ただし、それぞれ別の家を売った場合で、条件を満たしていれば、どちらか一方の特例を選んで使うことは可能。
また、売却の年を分ければ、それぞれの年で1つずつ使うこともできる。
控除の適用には細かい条件や申告のタイミングが関係するため、実際に使う際は税理士などの専門家に相談すると安心。