土地と建物の名義が異なる相続の注意点とは?

相続が発生すると相続人は被相続人の相続財産について話し合って、誰が相続するか決める必要があります。預貯金は比較的分けやすいですが、不動産は価値が高いこともありよく相談して決める必要があります。

特に土地と建物の所有権を持つ人が異なる場合は注意が必要です。当記事では土地と建物の名義が異なる場合の対応方法や注意点についてポイントをおさえて解説します。

目次

土地と建物の名義が異なるケース

土地と建物の名義が異なるケースにもさまざまなパターンがあり、簡単ではありません。ケース別に対応方法を説明していきます。

親が所有する土地に子どもが建物を建てているケース

父が所有する土地を借りて子どものうち一人が建物を建てて住んでいるケースはよくあります。このようなケースでは上に建物を建てて住んでいる相続人が遺産分割でこの土地を取得するケースが一般的です。

しかし、アクセスが良く土地の評価額が高い場合、この土地を一人が相続することで遺留分を侵害する状態になる等、他の相続人に不公平が生じる場合は、それぞれの意見が合わず兄弟姉妹間でトラブルになり関係が悪化し、弁護士を交えて話し合う必要が生じる可能性があるので注意が必要です。

相続人が多数いる場合は事前に遺言を作成し、金銭は他の相続人中心に遺すことにするなど分割方法を明確にしておくなど全員が納得できる形にしておくことをおすすめします。

親の所有する土地に他人が建物を建てているケース

土地を他人に貸して地代を収入として得ているケースもあります。このような土地は底地と言われ、他人が建物を建てて所有しているため、自由に使うことはできません。その分、相続税の計算上の価値は低くなります。

底地を遺産として相続した場合、そのまま持ち続けるか、売却するか検討することになりますが、売却する場合も建物の所有者に売却するか建物の所有者と共同で他の人に売却するなど、いずれにしても建物の所有者と交渉する必要があり、通常の土地より処分に手間がかかります。

土地自体が不要な場合、相続土地国庫帰属制度を利用して国のものにすることができますが、この制度も建物が建っていないことが条件となりますので、やはり建物の所有者との交渉が必要です。また、相続放棄をした場合土地を取得することはありませんが、預貯金など他の財産も相続することができなくなってしまいます。

全ての相続人が相続放棄をしたケース

全ての相続人が相続放棄をしたケースでは相続財産精算人が裁判所から選任され、放棄された財産を換金し、被相続人の債権者に弁済するか、国庫に帰属させます。

親が土地を保有しており、建物を他人が建てているケースで建物の借地権が登記されている場合、相続財産精算人は建物を取り壊すことを建物の所有者に要求することができませんので、建物が建っている状態で売却する必要があります。

一方、親が建物のみ所有している場合でも、相続財産精算人は建物を売却します。配偶者や子どもなど家族が一緒に住んでいる場合でも、建物を買い戻さなければ、その場に住み続けることはできません。預金より、借金の方が多く、家庭裁判所に相続放棄の申請をするケースでは建物に住み続ける権利も失います。そのため、住んでいる不動産の権利関係をよく確認しておきましょう。

相続のお悩みは専門家に相談を

相続はさまざまなパターンがあり、当記事で解説したケース以外でもお悩みを抱える方が多くいます。経験がなく自分で解決することが難しい場合は司法書士や税理士などの専門家に相談し、アドバイスを受けた方がよいでしょう。特に被相続人の財産が多い場合、財産を取得した者は被相続人が亡くなってから原則10ヶ月の期限内に申告を完了させる義務があります。金融機関や不動産の名義変更が忙しく時間がない中で、課税の対象となる財産の評価を行って、相続税の計算をすることは簡単ではありません。相続税の計算や特例の利用可否の判断は複雑で、自分で申告することが難しい場合は税金の専門家である税理士にサポートを依頼した方がよいでしょう。

専門家に手続きを依頼することで、書類の作成などを期限内に間違えなく手続きできるため、後で問題が発生することがないというメリットがあります。

正式に依頼をした際は費用がかかりますが、初回の相談は無料で応じてくれることが多いです。最終的な費用は財産の内容や金額によって決まることが多いので、まずは初回の相談の時点では財産をまとめて一覧にしてどれくらいの費用がかかるか、電話やメールなどでノウハウを持つ税理士事務所に気軽に相談してみるとよいでしょう。

清澤司法書士事務所では初回の相談は無料でいたしますので、気軽に電話やメールなどで問い合わせください。

この記事の執筆・監修

清澤 晃(司法書士・宅地建物取引士)
清澤司法書士事務所/中野リーガルホームの代表。
「相続」業務を得意とし、司法書士には珍しく相続不動産の売却まで手がけている。
また、精通した専門家の少ない家族信託についても相談・解決実績多数あり。

ご家族にこの記事を教えたり、記事を保存したい場合、下のボタンで共有・保存できます。
Tweets by tokyo_souzoku