投稿日2024年11月16日

家族がアパートを持っていて、毎月家賃が入ってくるような不動産を相続することになったらどうなるのでしょうか。実は、相続が始まると預貯金や株式だけでなく、こうした収益不動産の扱いも決めなければなりません。そして、家賃収入がある場合は「準確定申告」という特別な手続きが必要になるなど、思った以上にやることが多くなります。

相続は専門的で難しいイメージがありますが、仕組みを知っておくと、いざというときに慌てずに済みます。ここでは、家賃収入がある不動産を相続するときに気をつけたいポイントを、わかりやすく解説します。

相続財産の配分は相続人全員で協議が必要
収益不動産を相続するときの注意点
準確定申告が必要になる
不公平が生じやすい
共有にすると後々トラブルになることも
納税資金をどう確保するか
相続税の計算が複雑
相続のお悩みは専門家に相談を

相続財産の配分は相続人全員の協議が必要

遺言書がない場合、相続人全員で「誰が何を相続するか」を話し合って決めます。法律で決められた法定相続分という基準はありますが、全員が納得すれば必ずしもその通りに分ける必要はありません。

ただし、家賃が入る不動産は価値が大きいことが多く、話し合いが長引く原因になりやすいのが実情です。

収益不動産を相続するときの注意点

親等が亡くなり、遺産相続が開始した際に、家賃収入がある収益不動産を保有していた場合どのような点に注意をすれば良いのでしょうか。

準確定申告が必要になる

被相続人に所得があった場合、所得税を納めるために準確定申告が必要です。準確定申告は被相続人が亡くなった翌日から4カ月以内と非常に短いため期限に間に合うようにすぐに準備を始める必要があります。

準確定申告の対象となる期間は1月1日から亡くなるまでに得た収入と定められています。複数の収入がある場合は、全て合算して申告する必要があります。

不公平が生じやすい

アクセスの良い場所にある収益物件は評価の額も大きくなります。亡くなった人の財産の大半を占めるような価値の大きな不動産がある場合、その不動産を1人が相続するとその分他の相続人の分が減り、不公平な配分となってしまいます。多くの場合、賃貸不動産があると法定相続分に近い遺産を相続できない相続人がでてしまいます。

遺産分割協議が成立せず、家族同士でトラブルが発生した時は弁護士を交えて家庭裁判所で調停や審判が必要となる事例もあります。

共有にすると後々トラブルになることも

価値の大きな収益不動産を1人に相続させることで不公平が生じてしまうため、共有で相続するケースも多くあります。

例えば子供2人で相続した場合、修繕や売却など重要な決定は持ち主である2人が納得しないと行うことができません。

また、さらなる相続が発生した場合、所有者が増えお互いの関係も疎遠になるため意思統一がさらに難しくなります。

不公平を避けるために「兄弟姉妹で共有しよう」という選択をすることもありますが、共有は意外と大変です。後々問題とならないように相続した後に方針について話し合っておく必要があります。

納税資金をどう確保するか

不動産は価値が大きいため、相続税も高額になることがあります。しかし、家賃収入は毎月少しずつ入るだけで、相続税のように一括で必要な現金がすぐに手に入るわけではありません。
現金をあまり相続しない場合、自分の貯金から納税する必要が出てきます。どうしても払えないときは延納や物納といった制度もありますが、相続税の期限は10カ月以内と短いため、事前の準備がとても重要です。

できれば家賃収入を貯めておき、110万円以下の範囲で贈与して確保しておくなど対策をしておくようにしましょう。

相続税の計算が複雑

収益不動産は土地と建物に分けて評価を行いますが、預貯金や株式などの金融資産に比べて財産の評価が難しく、相続税の計算が複雑となります。慣れていない人や書き方わからない人が、実際に他の手続きもある状態で短い期間で申告書を提出することは難しいものです。

もし誤って申告をした場合や申告漏れがあった場合は税務署から後で加算税を請求される可能性もあります。特に複数の不動産を保有している場合は、相続が発生する前に税金のシミュレーションを行うなど事前に準備を行い、相続税の申告期限に間に合うように早めに対応を始めるようにしましょう。事前にシミュレーションを行い、納付する額を確認しておくことで、節税対策もとりやすくなります。

相続のお悩みは専門家に相談を

相続税の計算は複雑です。収益不動産を保有している場合は通常よりも複雑となります。国税庁のホームページに財産の計算方法などは記載されていますが、慣れていない人が特例なども考慮して申告書を提出することは簡単ではないでしょう。

自分で申告することが難しい場合は税金の専門家である税理士のアドバイスを受けて手続きを進めることをおすすめします。税理士に依頼することで費用はかかりますが、確実に申告することが可能です。税理士の報酬は財産の額や内容によって決まることが多いので財産をまとめた一覧表を作って相談に行くと良いでしょう。

また、金融機関の手続や不動産の登記など相続の手続きは非常に複雑です。手続きについても、自分で行うことが難しい場合は実績のある司法書士などの専門家にサポートを依頼すると安心して進めることができるでしょう。

清澤司法書士事務所では初回の相談は無料でいたしますので、気軽に電話やメールなどで問い合わせください。