アパートやマンションなど賃貸物件の借主が亡くなった場合、賃貸借契約は自動的に終了するわけではありません。
契約は相続人に承継され、原状回復費や滞納家賃の請求も相続人または連帯保証人に対して行う必要があります。相続人がいない場合は、家庭裁判所で相続財産清算人を選任する必要があり、貸主側の負担が大きくなるケースもあります。
この記事では、借主が死亡した場合の賃貸借契約の扱い、損害賠償請求、相続人不存在時の対応をわかりやすく解説します。
目次
賃貸借契約はどうなる？
入居している賃借人が亡くなった場合、自動的に賃貸借契約が終了すると思う方も多くいらっしゃると思いますが、実際は賃貸借契約は自動的に終了するわけではなく、賃貸人と賃借人との関係は相続人が希望する場合は相続する者に引き継がれることになります。
そのため、相続が発生した場合は、民法で定められた法定相続人との交渉が必要となります。承継することができる相続人が複数いる場合は、相続権を持つ相続人のうち誰と契約を継続するか解除するかを遺産分割協議で話し合うこととなります。
また、部屋に残された家財（残置物）も相続財産となりますので、貸主が勝手に処分することはできません。後でトラブルになり、損害賠償の対象にもなりうる事例のため、必ず相続人と連絡をとって手続きを進めるようにしましょう。
相続人に交渉に応じてもらえない場合は、弁護士に相談し交渉をするようにしましょう。
損害が生じた場合は、連帯保証人に請求可能
万が一、居住している人が自宅の中で亡くなった場合や自殺をした場合は、アクセスの良い場所でも借り手がつかず、不動産を売買する際や賃貸する時の価値が大きく下がる可能性があります。
このような場合、借主との契約で連帯保証人が付いていれば、連帯保証人に損害賠償の請求をすることが可能です。他にも家賃を滞納している場合なども未払い分は被相続人に対し債権を有しているということになりますので、請求することが可能です。
借主が亡くなったことで、原状回復にかかった費用や、一定期間部屋を貸すことができなくなった期間の賃料や家賃を一定期間下げざるを得ない場合はその損失部分などを請求することができます。
連帯保証人がいない場合は、相続人に対して請求します。
相続人がいない場合は？
通常は借主の相続人と交渉をすることになりますが、相続人がいない場合は、被相続人の財産について処分することについて交渉する相手がいません。相続人がいないケースとは、当然身寄りがない場合も考えられますが、法定相続人となる関係の親族の人がいても、債務が多いなどの事情により相続人全員が放棄をする場合も考えられます。相続人がいない場合でも勝手に貸主が手続きを進めることはできません。
そのため、賃借人の相続人がいないケースでは、家庭裁判所に申立てを行い、相続財産精算人を選任してもらう必要があります。
相続財産精算人を選任するまでに、本当に相続人がいないかを確認する必要がありますので、時間がかかります。戸籍謄本を確認し、相続人の公告を行います。相続人がいないことが確定した場合は、特別縁故者を探すこととなります。特別縁故者とは被相続人が存命の間、生計を一にしてた人や療養看護をしていたような人です。特別縁故者も現れない場合は、相続財産は国庫に帰属します。
借主の残置物や滞納家賃の支払い、契約の終了手続きについても相続財産精算人を通じて行うことになります。勝手に処分をすると、損害賠償責任を問われるなど問題が発生する可能性がありますので注意しましょう。
賃貸借契約の際に確認することが重要
上記に解説した通り、賃借人が亡くなった場合、複雑な手続きが必要です。特に借主に相続人などの関係者がいない場合や連絡先が不明の場合、貸主の負担が大きくなります。
そのため、万が一亡くなった時に対応に困らないように、契約時に相続人の連絡先の確認や連帯保証人を契約に盛り込んでおくことになります。相続人などの連絡先が分からないと、負担が大きくなりますので、複数の物件を貸している場合は、親族の連絡先の一覧を作成しておくようにしましょう。
相続人不存在であった場合は、弁護士等に相談し、家庭裁判所に申立てが必要となるなど、貸主に大きな負担がかかります。手続きに不安がある場合は知識の豊富な弁護士や司法書士などの専門家にサポートを依頼し、しっかりと確認しながら手続きを進めるようにしましょう。
賃貸借契約や相続に関連する制度や実務に詳しい法律事務所に相談することで、安心して進めることができるでしょう。清澤司法書士事務所は、不動産会社・中野リーガルホームも兼業しているため、相続のみならず不動産知識も豊富です。場合によっては弁護士、税理士など他の専門家との連携も可能ですので、まずは無料相談をご利用ください。
この記事の監修
清澤 晃（司法書士・宅地建物取引士）
清澤司法書士事務所/中野リーガルホームの代表。
「相続」業務を得意とし、司法書士には珍しく相続不動産の売却まで手がけている。
また、精通した専門家の少ない家族信託についても相談・解決実績多数あり。
