借地権を相続したくない場合はどうする？放棄・売却・整理方法を解説

目次

相続する財産の中には権利関係が複雑で、相続したいとは思えない財産もあるでしょう。その中でも代表的なものが借地権付きの不動産です。当記事では借地権付きの不動産を相続する際の注意点等について解説します。

借地権を相続したくないと感じる主な理由

借地権は「土地を借りる権利」であり、所有権とは異なります。
そのため、相続した場合でも土地は自分のものにはなりません。

借地権を相続したくないと感じる方には、いくつか共通する理由があります。

地代や更新料の負担が重い

借地権を相続すると、毎月の地代の支払い義務を引き継ぐことになります。
さらに、契約期間満了時には更新料を請求されるケースもあります。

固定資産税は建物に対して課税されますが、地代は一生続く可能性があります。
利用予定がない土地であれば、経済的負担だけが残ることになります。

地主との関係に不安がある

借地権は地主との契約関係の上に成り立っています。

  • 建替えには承諾が必要

  • 売却にも承諾が必要

  • 譲渡承諾料が発生することがある

相続後に初めて地主とやり取りをする場合、関係が円滑でないと大きなストレスになります。

建物が老朽化している

建物が古い場合、次の問題が生じます。

  • 解体費用が高額になる

  • 建替えには地主の承諾が必要

  • 売却が難しい

老朽化した建物付きの借地権は、市場価値が低くなる傾向があります。
「売れない」「使わない」「解体費だけかかる」という状態になることもあります。

将来的に子どもへ引き継ぎたくない

借地権は相続によって次世代へ引き継がれます。
しかし、利用予定がない土地を子どもに残すことは、負担の先送りになる可能性があります。

そのため、「自分の代で整理したい」と考える方も少なくありません。

そもそも借地権は相続を拒否できる？

結論から言うと、「借地権だけを拒否する」ことはできません。
ただし、相続全体を放棄するという選択肢はあります。

借地権は相続財産に含まれる

借地権は法律上の財産権です。
したがって、被相続人が亡くなった時点で、相続財産の一部になります。

プラスの財産であると同時に、地代支払義務という負担も引き継ぐことになります。

借地権だけを相続放棄することはできない

相続放棄は「すべての相続財産を放棄する制度」です。

  • 借地権だけ放棄する

  • 現金だけ相続する

このような選択はできません。

借地権を含め、すべての財産・債務を放棄することになります。

相続放棄をすると何が起こる？

相続放棄をすると、最初から相続人でなかったことになります。

ただし注意点があります。

  • 他の相続人に権利が移る

  • 次順位の相続人へ相続権が移る

  • 管理義務が一時的に残ることがある

特に借地権付き建物がある場合、放置すると管理責任の問題が発生する可能性があります。

借地権を相続したくない場合の主な選択肢

借地権を整理する方法は一つではありません。
状況に応じて適切な方法を選ぶ必要があります。

① 相続放棄をする

家庭裁判所に申述し、相続開始を知った日から3か月以内に手続きを行います。

メリット

  • 借地権を含め一切の財産・負債を引き継がない

デメリット

  • 現金や預金も取得できない

  • 他の相続人に影響が及ぶ

借地権以外に負債が多い場合には有効な手段です。

② 限定承認を検討する

限定承認とは、相続財産の範囲内で債務を弁済する制度です。

借地権が実質的にマイナス価値の場合でも、他にプラス財産がある場合に検討されることがあります。

ただし、

  • 相続人全員で行う必要がある

  • 手続きが複雑

という点から、実務では慎重な判断が必要です。

③ 地主に返還・買取を相談する

借地権を整理する現実的な方法として、

  • 地主に買い取ってもらう

  • 合意解約する

  • 更地にして返還する

という方法があります。

ただし、更地として返還する場合は借地権に価額がある場合は、無償返還は借地権の放棄となり、贈与とみなされる可能性があります。地主側に受贈駅の課税が発生する可能性があります。また、借主や親族から不満が出る可能性があります。

また、

  • 建物解体費用の負担

  • 譲渡承諾料の問題

など、契約内容の確認が重要です。

借地権を放置するとどうなる？

「とりあえず何もしない」という選択は、借地権の場合、リスクを拡大させる可能性があります。
借地権は“使わなくても義務が残る権利”だからです。

地代の支払い義務は続く

借地権を相続した場合、契約上の地代支払い義務を引き継ぎます。

  • 住んでいなくても支払義務は継続

  • 滞納すると契約解除の可能性

  • 遅延損害金が発生することもある

「使っていないから払わなくてよい」ということにはなりません。
放置すれば、未払い分が積み重なっていきます。

固定資産税（建物）の負担

土地は地主の所有ですが、建物の固定資産税は相続人が負担します。

  • 空き家でも課税される

  • 老朽化していても課税対象

  • 解体しない限り税金は続く

さらに、管理が不十分だと「特定空き家」または「管理不全空き家」に指定され、固定資産税の住宅用地特例が解除されることで、最大6倍に税負担が増える可能性もあります。

相続人間のトラブルに発展するケース

借地権を共有で相続すると、

  • 誰が地代を払うのか

  • 解体費用を誰が負担するのか

  • 売却に全員が同意するか

といった問題で対立が起こります。

最初は「とりあえず様子を見る」としていても、時間が経つほど調整は難しくなります。

借地権の整理でよくあるトラブル事例

実務上、借地権の整理は感情的対立や認識不足から問題が拡大することが少なくありません。

地主と交渉がまとまらない

借地権の売却や返還には、地主の承諾が必要なケースが多いです。

  • 譲渡承諾料を高額請求される

  • 買取を拒否される

  • 契約条件の解釈で対立する

感情的な交渉になると、解決まで長期化することがあります。

建物の解体費用で揉める

借地権を返還する場合、原則として建物を解体して更地にする必要があります。

  • 解体費が数百万円かかることもある

  • 相続人間で負担割合でもめる

  • 地主が解体を強く求めるケースもある

事前に費用を把握していないと、想定外の出費になります。

名義変更をせずに放置していたケース

建物の相続登記をせずに放置すると、

  • 売却ができない

  • 借地契約の更新がスムーズに進まない

  • 将来の相続で権利関係が複雑化する

名義変更を怠ると、次世代でさらに整理が困難になります。

借地権を相続すべきか放棄すべきかの判断ポイント

感情ではなく、客観的な判断材料で検討することが重要です。

借地権の評価額を確認する

借地権は相続税申告においては路線価ベースの借地権割合で評価されますが、実際の売却価格とは大きく乖離することが多いです。

売却可能性を調査する

売却できるかどうかで、選択肢は大きく変わります。

  • 地主が承諾する可能性

  • 第三者への売却市場があるか

  • 不動産業者の査定

売却可能であれば、放棄よりも合理的な解決になる場合があります。

将来の負担と比較する

今後想定される負担を具体的に比較します。

  • 地代の総額

  • 更新料

  • 修繕費

  • 解体費用

将来の支出と資産価値を比較して初めて、合理的な判断ができます。

借地権の整理は早めの相談が重要な理由

借地権問題は、時間が経つほど不利になる傾向があります。

相続放棄には期限がある

相続放棄は、原則として「相続開始を知った日から3か月以内」です。

期限を過ぎると、原則として単純承認したとみなされます。

判断に迷っているうちに期限が過ぎるケースは少なくありません。

地主交渉は専門的判断が必要

契約内容の確認や、

  • 借地契約の種類（旧法借地権権・普通借地権・定期借地権など）

  • 承諾料の相場

  • 法的主張の可否

これらは専門的な知識が必要です。
不用意な発言や対応が不利な条件につながることもあります。

解体・売却の手順を誤ると不利になる

順番を誤ると、

  • 売却価格が下がる

  • 地主との関係が悪化する

  • 税務上の問題が発生する

適切な手順で進めることが重要です。

借地権を相続したくないなら「放棄」だけが答えではない

借地権を相続したくないと感じたとき、すぐに「相続放棄しかない」と考えがちです。

しかし、

  • 売却できる可能性

  • 地主との合意解約

  • 条件付き整理

  • 他の相続財産とのバランス

を総合的に検討することで、より有利な解決が見つかる場合があります。

重要なのは、「何もしないこと」が最もリスクになるという点です。

借地権は、放置すれば負担が増え、整理は複雑になります。
早めに状況を整理し、選択肢を比較検討することが、将来のトラブルを防ぐ第一歩です。

借地権を整理する際に意識したい「遺産分割」と「専門家」の活用

借地権付きの不動産が相続の対象になった場合、借地権だけでなくその他の財産とのバランスで「遺産分割」の方針を決めることが重要です。借地権と家や預貯金、株式などの資産をどのように分けるかは、相続人全員で話し合いを行います。

相続の話し合いは一見シンプルに思えても、

  • 借地権がある

  • 家が建っている

  • 他の相続財産とのバランス

  • それぞれの相続人の得・不利益

といった点で相続人同士の悩みが深くなるケースが少なくありません。

こうした場面では、相続分野に強い専門家（司法書士・税理士・弁護士など）の助力を得ることが有効です。専門家は、

  • 遺産分割協議書の作成

  • 借地権評価を含む相続税や税務計算

  • 家や借地権の名義変更手続き

  • 相続登記（借地権つき不動産の登記）

などを適切にサポートでき、相続人の悩みを解消する上でも大きな助けになります。

借地権と「家」や建物の関係を見直す

もし被相続人の土地の上に「家」が建っていて借地権付きであれば、借地権の整理だけでなく建物そのものの扱いも考える必要があります。借地権と家がセットになる場合、単純に放棄すればよいという話ではなくなります。どの選択肢が得になるかは、

  • 建物がどれだけ資産価値を持つか

  • 将来的な修繕や解体費用

  • 相続後に売却できる可能性

を総合的に判断する必要があります。

この際に、評価額の算出や税金面の影響などは専門家と共有しながら進めることが大きな助けになります。特に相続税の対象となる借地権や建物の評価額は、専門家でないとミスが生じやすい項目です。

相続でよくある「悩み」を早期に解消することが実は得になる

借地権を含めて相続全体を考えると、よくある悩みの一つに「どの選択が得になるかがわからない」ということがあります。

借地権付きの家を相続した場合、

  • 相続税の評価対象になる

  • 建物の価値と借地権の価値のバランス

  • 地主との交渉や承諾料

と、個人の判断だけでは難しい判断材料が増えます。相談を後回しにしてしまうと、結果的に損をする可能性もあります。

このような悩みを早期に専門家と整理しておくことで、

  • 適切な遺産分割ができる

  • 相続手続きでトラブルになりにくい

  • 借地権を単独で放棄せずに有効活用できる

といったメリットにつながることが多くあります。

まとめ

借地権は「単なる権利」というだけでなく、遺産分割協議で重要な財産の対象になります。借地権付きの家やその他の財産とどう分けるかで、相続人全員の得・不利益が変わることもあります。
悩みを放置せずに、専門家の助力を得ながら整理することで、トラブルを避けつつ最適な選択をすることが可能です。

当事務所では相続に関するあらゆるお悩みに関し、無料相談を行っております。不明点がある場合はお気軽にご相談ください。

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