目次
アパートを所有していた親などが亡くなった場合、建物や土地だけでなく、毎月発生する家賃収入も財産の一部となります。
相続人が複数いる場合、「遺産分割が終わるまでの家賃は誰が受け取るのか」「アパートを相続した人がすべて取得できるのか」と疑問に思う人もいるでしょう。
相続したアパートの家賃収入が誰の財産になるかは、家賃が発生した時期によって異なります。また、相続税だけでなく所得税や確定申告についても確認が必要です。
この記事では、相続したアパートから得られる家賃収入の取り扱いについて、具体例を交えながら解説します。
賃貸不動産を相続する予定がある人は、ぜひ参考にしてください。
相続したアパートの家賃収入は誰の財産になる？
相続したアパートの家賃収入が誰の財産になるかは、相続した時期によって変わります。
具体例を挙げると、以下の３つです。
- 被相続人が亡くなる前
- 相続開始から遺産分割が成立するまで
- 遺産分割成立後
アパートそのものを最終的に取得した人が、すべての期間の家賃収入を受け取れるとは限りません。
それぞれの取り扱いを確認しましょう。
被相続人が亡くなる前に発生した家賃収入
被相続人が亡くなる前に発生した家賃収入は、被相続人本人の財産です。
たとえば、被相続人名義の預貯金口座にすでに入金されている家賃は、預貯金として相続財産に含まれます。
また、相続開始時点で入金されていない家賃がある場合には、未収家賃として相続財産となる可能性があります。
被相続人がアパート経営によって得ていた収益については、相続開始後の家賃収入と区別して取り扱うため、混同しないように注意しましょう。
相続開始から遺産分割が成立するまでに発生した家賃収入
被相続人の死亡後、遺産分割が成立するまでに発生した家賃収入は、原則として各相続人が法定相続分に応じて取得します。
アパートなどの収益不動産から相続開始後に発生する家賃は、相続財産そのものとは別の財産として取り扱われるためです。
したがって、遺産分割協議によって特定の相続人がアパートを単独で取得することになったとしても、相続開始時までさかのぼってその人だけが家賃収入を取得できるわけではありません。
遺産分割までに時間がかかる場合は、特に注意が必要です。
誰が家賃を管理するのか、管理費などの費用を誰が支払うのかについても、相続人同士で話し合っておくなど、対策を立てましょう。
各相続人が取得する家賃の割合は、原則として法定相続分に応じて決まります。
遺産分割が成立する前の期間が長いケースでは、家賃収入の額も大きくなるため、相続人同士で情報を共有して適切に管理することが重要です。
相続人が共同でアパートを引き継ぐ間は家賃を誰が受け取るのか、管理費などの支出を誰が負担するのかについても話し合い、管理方法を明確にしておくと安心です。
相続したアパートの家賃収入は誰の財産になる？
相続したアパートの家賃収入が誰の財産になるかは、相続した時期によって変わります。
具体例を挙げると、以下の３つです。
- 被相続人が亡くなる前
- 相続開始から遺産分割が成立するまで
- 遺産分割成立後
アパートそのものを最終的に取得した人が、すべての期間の家賃収入を受け取れるとは限りません。
それぞれの取り扱いを確認しましょう。
被相続人が亡くなる前に発生した家賃収入
被相続人が亡くなる前に発生した家賃収入は、被相続人本人の財産です。
たとえば、被相続人名義の預貯金口座にすでに入金されている家賃は、預貯金として相続財産に含まれます。
また、相続開始時点で入金されていない家賃がある場合には、未収家賃として相続財産となる可能性があります。
被相続人がアパート経営によって得ていた収益については、相続開始後の家賃収入と区別して取り扱うため、混同しないように注意しましょう。
相続開始から遺産分割が成立するまでに発生した家賃収入
被相続人の死亡後、遺産分割が成立するまでに発生した家賃収入は、原則として各相続人が法定相続分に応じて取得します。
アパートなどの収益不動産から相続開始後に発生する家賃は、相続財産そのものとは別の財産として取り扱われるためです。
したがって、遺産分割協議によって特定の相続人がアパートを単独で取得することになったとしても、相続開始時までさかのぼってその人だけが家賃収入を取得できるわけではありません。
遺産分割までに時間がかかる場合は、特に注意が必要です。
誰が家賃を管理するのか、管理費などの費用を誰が支払うのかについても、相続人同士で話し合っておくなど、対策を立てましょう。
遺産分割成立後に発生した家賃収入
遺産分割協議が成立した後に発生する家賃収入は、原則としてアパートを取得した相続人のものになります。
たとえば、兄弟で遺産分割協議を行い、長男がアパート、次男が現金や預貯金を相続した場合、協議成立後のアパートの所有者は長男となるため、その後の家賃収入も長男に帰属します。
また、遺言書によってアパートを取得する人が指定されている場合などは取り扱いが異なる可能性があるため、個別の状況に応じた確認が必要です。
遺言の内容によって誰が不動産を取得するのか判断が難しい場合は、遺言書の内容を確認したうえで専門家へ相談するなど、状況に応じた対応が必要です。
【具体例】相続したアパートの家賃収入はどのように分ける？
ここでは、相続開始から遺産分割までの家賃収入について、被相続人である父親が月30万円の家賃収入があるアパートを所有しており、相続人が妻と長男、長女の3人の事例を挙げて解説します。
当てはまるものが多い方は、参考にしてください。
相続人が配偶者と子ども2人の場合
法定相続分は、配偶者である妻が2分の1、長男と長女がそれぞれ4分の1です。
遺産分割成立までに月30万円の家賃が発生した場合、法定相続分に応じて計算すると、妻は15万円、長男と長女はそれぞれ7万5,000円を取得することになります。
遺産分割協議が長期化して6か月間続けば、家賃収入の合計は180万円です。
この場合も同じ割合で考えると、妻90万円、長男45万円、長女45万円となります。
遺言の内容によって誰が不動産を取得するのか判断が難しい場合は、遺言書の内容を確認したうえで専門家へ相談するなど、状況に応じた対応が必要です。
遺産分割で長男がアパートを単独相続した場合
先ほどの例で、遺産分割協議の結果、長男がアパートを単独で相続したとします。
この場合でも、相続開始から遺産分割成立までに発生した家賃収入まで、すべて長男の財産になるわけではありません。
原則として、遺産分割成立前に発生した家賃については、妻と長男、長女がそれぞれの法定相続分に応じて取得します。
一方、遺産分割成立後の家賃収入については、アパートを取得した長男の収入となります。
不動産を誰が相続するかだけでなく、相続手続きの途中で発生した収益をどのように取り扱うかも確認しておくことが、相続人同士のトラブルを防ぐためには重要です。
なお、遺産分割の内容について相続人全員が合意したら、誰がアパートを所有するのか、家賃収入をどのように分配するのかを明確にしておくとさらに安心です。
相続したアパートの家賃収入には確定申告が必要？
賃貸アパートから家賃収入を得た場合は、不動産所得として所得税の対象になる可能性があります。
相続税と所得税は別の税金です。
アパートについて相続税の申告をしたからといって、家賃収入に関する所得税の手続きが不要になるわけではありません。
被相続人の家賃収入は準確定申告を行う
被相続人に確定申告が必要な所得があった場合、相続人は準確定申告を行う必要があります。
準確定申告では、原則としてその年の1月1日から死亡した日までの所得と税額を計算します。
被相続人がアパート経営をしていた場合、この期間に発生した不動産所得も対象です。
申告・納税の期限は、原則として相続人が相続の開始を知った日の翌日から4か月以内です。
相続開始後の家賃収入は相続人が確定申告する
相続開始後に発生した家賃収入は、被相続人ではなく、その収入を取得した相続人の所得として取り扱います。
遺産分割成立前であれば、各相続人が法定相続分に応じた家賃収入を自分の不動産所得として計算することが原則です。
遺産分割が成立し、アパートを単独で取得した後は、その所有者が家賃収入について確定申告を行います。
給与所得などほかの所得がある場合には、家賃収入による不動産所得と合わせて所得税を計算することになるため注意しましょう。
アパートの家賃収入から必要経費を差し引ける
不動産所得は、基本的に家賃などの総収入金額から必要経費を差し引いて計算します。
アパート経営では、管理会社へ支払う管理費や建物の修繕費、損害保険料、固定資産税などが必要経費になる場合があります
建物については減価償却費を計上できるケースもあるので、確認してください。
ただし、支払った費用がすべて経費として認められるわけではありません。
例えば、アパート経営では、管理会社へ支払う管理費や建物の修繕費、損害保険料、固定資産税などが必要経費になるケースが多いです。
領収書や契約書などの書類を保管し、不明な点や税金に関する不安がある場合は、早めに税理士へ相談すると安心です。
家賃収入のあるアパートを相続するときの注意点
家賃収入がある不動産を相続するときは、財産を分けるだけでなく、その後の賃貸経営や税金についても考える必要があります。
家賃収入の管理方法を相続人同士で決めておく
遺産分割が終わるまでの期間は、家賃の振込先やアパートの管理方法を相続人同士で決めておきましょう。
家賃収入だけを分ければよいわけではなく、管理費や修繕費などの支出も発生します。
代表者が家賃を管理する場合でも、入金額や支出の内容を記録し、相続人全員が確認できるようにしておくとトラブル防止になるでしょう。
例えば、家賃の入金や経費の支払いを一覧にしておけば、各相続人がアパートの収支を把握しやすくなります。
遺産分割協議が長引くと家賃収入の処理も複雑になる
アパートが共有状態のまま遺産分割協議が長引けば、その間も家賃収入や管理費などが継続して発生します。
また、相続税には申告期限があり、遺産分割が終わっていないことを理由に期限が延長されるわけではありません。
財産の取得割合について相続人同士の意見がまとまらない場合は、家賃収入の取り扱いも含め、早い段階で専門家への相談を検討しましょう。
家賃収入だけでなくアパートの相続税も確認する
アパートを相続した場合は、家賃収入にかかる所得税だけでなく、相続税についても確認が必要です。
相続税は、現金や預貯金だけでなく、土地や建物などの不動産を含めた相続財産をもとに計算します。
正味の遺産額が「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算する基礎控除額を超える場合、原則として相続税の申告が必要です。
不動産は現金とは評価方法が異なるため、アパートや土地の相続税評価額を適切に確認する必要があります。
アパートの管理・売却も含めて今後の方針を検討する
相続したからといって、必ずアパート経営を続けなければならないわけではありません。
安定した家賃収入が期待できる物件であっても、築年数の経過によって大規模な修繕が必要になったり、空室が増えたりする可能性があります。
管理の手間や将来的な費用まで考えたうえで、賃貸経営を継続するか、売却するかを検討しましょう。
ローンが残っている場合は毎月の返済額も確認し、家賃収入だけでなく支出や将来のリスクも踏まえて判断することが大切です。
なお、複数の相続人で共有すると、将来の売却や管理について意見が分かれるケースもあります。
現在の収益だけで判断せず、中長期的な視点で相続方法を考えることが大切です。
家賃収入のあるアパートの相続は専門家への相談も検討しよう
相続したアパートから発生する家賃収入は、発生した時期によって誰の財産になるかが異なります。
被相続人が亡くなる前の家賃、相続開始から遺産分割までの家賃、遺産分割成立後の家賃を分けて考えることが重要です。
また、アパートの相続では、遺産分割だけでなく、相続税や所得税、確定申告、不動産の管理など複数の手続きが関係します。
相続財産の種類や相続人の人数によっては、手続きや税金の計算が複雑になることもあります。
税金について判断に迷った場合は税理士、遺産分割をめぐって相続人同士で争いが生じている場合は弁護士など、問題に応じた専門家への相談を検討しましょう。
相続や不動産に関する法律・税金の問題は、それぞれ必要な手続きが異なるため、わからないことがあれば専門家へ気軽に相談することもひとつの方法です。
