相続不動産の売却は、宅建業免許を持った司法書士に依頼すべき理由とは?

はじめに

「不動産の相続はややこしくて素人には手続きが難しそう」「不動産を売却して現金で分けたいけどどこに頼んでいいかわからない」……そんな不安やお悩みはありませんか?

今回は相続の発生から不動産売却までの流れや、相続不動産を売却する際の依頼先について解説します。
相続や不動産売買の手続きは複雑ですので、一つひとつクリアにして進めていきましょう。
「相続が発生してどうしたらいいかわからない」という方はぜひ参考にしてください。

こんなに複雑!相続した不動産売却までの流れ

まずは相続の発生から相続不動産を売却するまでの流れを見ていきましょう。
主に以下の4つが大きなポイントです。

①遺産分割協議

相続人が複数いる場合は財産調査の上、作成した財産目録をもとに、遺産の分割について話し合います。
基本的に相続では被相続人(故人)の遺言書があればそれにしたがって財産を分割し、それがなければ民法で定められた法定相続分にしたがって遺産を分けることになります。
ただし、相続人全員の同意があれば、遺言書や法定相続分とは異なる割合で財産を分割することも可能で、話し合いによってどのように分けるのかを決めていきます。

遺産分割協議は特に期限が決められていませんが、相続税の申告期限内(相続が発生したことを知ってから10ヶ月以内)に申告をしないと延滞税が加算されるなどペナルティが発生するため、10ヶ月以内で結論を出すのが得策です。

相続争いなどのトラブルを防ぐためにはしっかり話し合い、後々「言った」「言わない」というトラブルを防ぐために「遺産分割協議書」を作成します。
書き方を間違ってしまうと、効力がないなど更なるトラブルに発展する可能性もあるため、作成は司法書士、弁護士、行政書士などに依頼することをオススメします。
この書類は次で解説する「相続登記」にも必要となります。

②相続登記

自宅や土地など、相続した不動産の名義を変更する手続きです。
該当不動産の所在地を所管する法務局にて不動産を相続人名義に書き換えてもらいます。
相続登記には以下のような書類が必要となります。

  • 所有権移転の登記申請書
  • 遺産分割協議書
  • 印鑑証明書
  • 被相続人の出生から死亡までの戸籍(除籍,改製原戸籍)謄本
  • 被相続人の死亡時の本籍が入った住民票もしくは戸籍の附票
  • 相続人全員の戸籍謄本
  • 不動産を相続する相続人の住民票もしくは戸籍の附票
  • 不動産の評価証明書
  • 相続関係図

以上のような書類を準備して法務局で手続きを行います。前項で解説した「遺産分割協議書」も必要になりますので、遺産分割協議を行って結論が出た後に相続登記を行う必要があります。

準備すべき書類も多く、手続きも煩雑であるため、相続登記手続きは戸籍収集や遺産分割協議書の作成を含め、司法書士に依頼するパターンが多いです。

こうして不動産の所有権が被相続人から相続人に移って、はじめて物件を売却をすることが可能となります。

③不動産売却

一般的に不動産仲介会社などを通じて物件を売りに出します。まずは物件を調査してもらい、査定価格を算出してもらいます。条件に納得できれば媒介契約を締結。購入希望者を募ります。不動産会社の物件情報やホームページ、チラシ、雑誌などに掲載してもらい、販売活動を開始します。購入希望者が現れたら内見を行い、条件を交渉し、合意が得られれば売買契約締結。代金の決済を行い、物件を引き渡します。

以上が一般的な不動産売却のおおまかな流れであり、相続不動産の売却に関しても大きな違いはありません。

これまでの相続手続きは司法書士がサポートしていましたが、ここからは不動産会社の手を借りながら進めていくことになります。
このように、通常は相続手続きと不動産売却では相談先が変わるため、また新たに連絡をとって一から打ち合わせをしなければならないのが手間です
また、会社によって査定額や条件などが異なるので、少しでも有利に売却したいなら信頼できる不動産会社を選ぶ必要があり、どの不動産会社に依頼するのか検討するにも時間がかかるため注意が必要です。

④売買代金の配分

不動産を売って、現金で分けるという内容の遺産分割協議書があれば、その内容に基づいて相続人同士が現金を分け合います。

宅建業免許を持った司法書士に依頼すればこんなにスムーズに!

相続不動産売却の流れ

上表のとおり、通常は相続に関する手続きは司法書士に、相続不動産の売却については不動産会社に相談しなければいけません。
相談先が切り替わることで、どうしてもタイムラグが生じてしまうのです。
また、事情がわかっていない不動産会社と一から打ち合わせをして状況を説明するのは手間もかかります。

不動産売却も取り扱える清澤司法書士事務所なら、このように相談先を切り替えることなく、「①遺産分割協議」から「⑤売買代金の配分」までスムーズに進められます
相続も不動産売却も、さまざまな手続きが必要で、やるべきことは山のようにあります。
「司法書士事務所」と「不動産会社」という2つの窓口を一本化し、ワンストップで相談できるようにするだけで、大きく負担を軽減することができます

また、不動産会社はあくまで売買の仲介をするのが役目です。
売却時の名義変更登記や抵当権の抹消登記、売却時の決済立ち会いなどは司法書士が行う必要があります。
加えて、司法書士なら依頼人の事情や状況を知っているので、それに合わせたサポートや色々な角度からの提案などが可能なのも強みです。
さらに、司法書士は不動産業界とは一線を画しているので、囲い込みなどの悪しき慣習にも無縁。
適切・適法な不動産売却活動が行えるというメリットもあります。

司法書士が相続不動産を売却できる法的根拠

司法書士には依頼人から委託されれば業務として不動産の売却ができる権限が与えられています。
その根拠は「司法書士法施行規則 第31条第1項」にあります。



以下、条文

当事者その他関係人の依頼又は官公署の委嘱により、管財人、管理人その他 これらに類する地位に就き、他人の事業の経営、他人の財産の管理若しくは処分を行う業務又はこれらの業務を行う者を代理し、若しくは補助する業務

不動産売却は「他人の財産の管理若しくは処分を行う業務」にあたります。
これが、私たち司法書士が不動産売却に関わるサポートや手続きを行える根拠です。

しかし、不動産売買の仲介を行うためには「宅地建物取引士(通称宅建士)」という国家資格を取得し、さらに国土交通大臣または都道府県知事が発行する「宅地建物取引業免許」を取得しなければいけません。

※多くの司法書士事務所が上記31条を根拠に、不動産の売却の業務を謳っていますが、不動産業の免許(当事務所は東京都知事(1)第103785号)を取得していなければ、「不動産の仲介業」をすることはできません。
そのため、免許を持たない司法書士事務所に不動産の売却を依頼したとしても、結局提携している普通の不動産会社が仲介業をすることになります。
気を付けてください。

相続不動産の売却は清澤司法書士事務所へご相談ください!

清澤司法書士事務所では不動産取引免許「東京都知事(1)第103785号」を取得しており、不動産業界歴10年以上の宅建士が在籍しています。
これまで「不動産を売却して現金でわけたい」「相続した不動産を活用したい」というご相談を数多くいただき、遺産分割協議から不動産売却、売買代金の配分まで、ワンストップで対応してきました

もちろん、司法書士の本分である相続手続きに関しても3500件以上のご相談をいただき、解決に導いてきた実績も豊富にございます。手続きに関してもすべて丸投げいただけるので、お客さまのご負担はございません。

相続は「手続きが大変そう」「相続人と連絡が取れなくて困っている」「トラブルにならないか心配」といったさまざまなご不安やお悩みがつきものです
不動産売却も加わればなおさらです。不動産取引に強い清澤司法書士事務所なら、お客さまとご家族の皆さまにとって最善な相続をスムーズに実現いたしますので、お気軽にご相談ください。

この記事の執筆・監修

清澤 晃(司法書士・宅地建物取引士)
清澤司法書士事務所の代表。
「相続」業務を得意とし、司法書士には珍しく相続不動産の売却まで手がけている。
また、精通した専門家の少ない家族信託についても相談・解決実績多数あり。

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