投稿日2022年5月31日

最終更新日：2026年2月9日

東京都内の不動産を相続する場面では、地方とは異なる特徴や注意点がいくつもあります。相続税が発生しやすいことや、遺産分割が複雑になりやすいこと、さらには相続登記の義務化など、知っておくべきポイントは少なくありません。

このページでは、東京都の不動産を相続する前に押さえておきたい5つの重要な視点を、できるだけわかりやすくまとめました。不動産だけでなく、預貯金、有価証券、その他遺産に関する相続手続きを進める際の判断材料として、ぜひ参考にしてみてください。

1. 東京は相続税が発生しやすい

東京都の不動産には、地方とは異なる特徴があります。

その代表的なものが「相続税の発生しやすさ」です。都内の土地は全国的に見ても評価額が高く、相続税が課される割合は全国平均の8％に対し、東京都では17％に達するといわれています。つまり、亡くなった方の6人に1人が相続税の申告対象となっている計算です。

不動産以外の財産が少なくても、土地だけで基礎控除額を超えてしまうケースが多く、申告が必要となる可能性が高い点に注意が必要です。

2. 基礎控除額の仕組みを理解することが重要

相続税には「ここまでは税金がかからない」という基準があり、これを基礎控除額といいます。

相続税の基礎控除額は下記のとおりです。

３０００万円+６００万円×相続人数

相続人が３人だと・・・
３０００万円+６００万円×３人＝４８００万円

４８００万円までは、相続税が課税されません。この金額を超えた部分に相続税が課税されます。

例えば、財産額が４７００万円であれば相続税はかからないし、５０００万円であれば、はみ出した２００万円に課税されます。

不動産は「路線価」という評価額で計算されるため、実際の売買価格より低く評価されることもありますが、それでも都内の土地は評価額が高く、基礎控除額を超えやすい傾向があります。

また、相続税の計算は単純ではありません。葬儀費用は控除できますが、お墓の購入費や香典返しは控除できないなど、判断が難しい点も多くあります。さらに、3年以内の贈与の持ち戻しや各種特例の適用など、専門的な知識が必要となる場面も多いため、基礎控除額を超える可能性がある場合は、相続税に詳しい税理士と連携して進めることが大切です。

3. 不動産は遺産分割で揉めやすい

不動産を相続する際に避けて通れないのが、遺産分割の問題です。
不動産は現金のように分けることができないため、誰が相続するのか、売却して現金で分けるのか、あるいは誰か一人が相続して他の相続人に代償金を支払うのかといった調整が必要になります。

共有名義にすると、将来売却する際に全員の同意が必要となり、相続が重なるたびに共有者が増えて収拾がつかなくなることもあります。特に、同居していた相続人が「住み続けたい」と希望する場合には、代償金の準備が必要になることもあり、話し合いが難航するケースも少なくありません。

こうした事情から、遺産分割は専門家を交えて冷静に進めることが大切です。

4. 相続登記が義務化され、放置できなくなった

2024（令和6）年4月1日より相続登記が義務化され、相続登記を放置することができなくなりました。

相続人は、被相続人の死亡を知った日から3年以内の登記が必要となります。これに従わない場合、法務局より登記を促す通知が届き、期限を過ぎても正当な理由なく登記申請しない場合は、10万円以下の過料となります。

この義務化は過去の相続にも適用されるため、長年名義変更をしていない不動産がある場合は早急な確認が必要です。背景には「所有者不明土地問題」という社会的課題があり、国としても相続登記の放置を防ぐ方向に舵を切っています。

5. 売却・代償分割など、早めに選択肢を検討する必要がある

東京都の不動産は評価額が高いため、相続税の納税資金の確保や遺産分割の公平性を考えると、早い段階で方向性を決めておくことが重要です。

売却して現金で分ける方法、誰か一人が相続して代償金を支払う方法、賃貸に出す方法など、状況に応じて選択肢はさまざまです。

どの方法が最適かは相続人の状況や希望によって異なるため、専門家の助言を受けながら進めることで、トラブルを避けやすくなります。

【天と地の差が出る遺産分割】代償分割について

どこに相談すべきか

相続手続きは煩雑さを極めるため、「舵取り」が必要となります。不動産をお持ちの方が亡くなったときは、所有権の名義を相続人に変えるための「相続登記」が必要となり、その前提として遺産分割協議書を作成しなければなりません。前述のとおり相続税申告が必要か否かの判断も必要ですし、不動産を売却して現金で分けることもあるかもしれません。とにかく、やるべきことも書類も多く大変です。

こういったニーズに応えるために、弊所では宅建業の免許も取得し、一括でみなさまの相続手続きをお手伝いしてきました（相続税の申告が必要な場合は、税理士をご紹介いたします※紹介料はいただいておりません）。

相続といえば「司法書士」と、最近は浸透していることも多いですが（もちろん相続に特化した司法書士のことです。相続ではなく成年後見や決済をメインとしている司法書士もいますので、お間違いのないようご注意ください）、特に弊所は宅建業免許も持っており、不動産業界のベテランスタッフも在籍しております。そのため法律・不動産に関するイレギュラー案件含め様々な問題に対応できます。基本的にお客様に動いてもらうことはほとんどありません。

都内にお住まいの方の中には、地方出身で遠方の不動産が相続財産となることも多いでしょう。その場合は特に、相続人全員が集まることは難しいと思います。清澤司法書士事務所は遠方の不動産でも手続き可能、相続人様同士のやり取りや、書類の受け渡しもスムーズに進めるよう橋渡しの役割もいたします。

お忙しい中、相続手続きのことで時間や手間、精神的にも心労を増やすことは想像を超えてしんどいものです。ご無理なさらぬよう、お困りの際は無料相談をご利用ください。