投稿日2022年9月7日

共有不動産とは、一つの不動産を複数人で所有している状態をいいます。
相続などで「共有名義」になったり、自分の持っている割合（持分）だけを所有する形になることもあります。

一見すると「みんなで持っているだけでしょ？」と思いがちですが、実はこの“共有”という仕組みが、将来のトラブルの温床になりやすいのです。

共有不動産は1人では売却できない
持分だけなら単独で売却可能だが…
相続が起きると、共有は“雪だるま式”に複雑化
共有不動産のあるあるトラブル
共有を解消する3つの方法
話し合いがまとまらないときは裁判所での解決も
持分の放棄という選択肢
共有名義にもメリットはある
賃貸不動産の共有問題を救う「家族信託」
まとめ：共有不動産は“早めの相談”がいちばんの予防策

共有不動産は1人では売却できない

共有の不動産を賃貸したり、大規模修繕や建て替えを行ったり、売却する際は一人の意見だけではできず、他の共有者の関与が必要となります。そのため、単独で所有権を有している場合とは異なり、共有は「身動きが取りづらい」と言えます。

●変更・処分行為・・共有者全員の同意が必要（民法251）例：建替え・売却など

●管理行為・・・共有者の持分価格の過半数で決する（民法252）例：賃貸に出すなど

●保存行為・・・各共有者単独で可能（民法252ただし書）例：共有物の修理など

持分だけなら単独で売却可能だが…

自己所有の持分に関しては、他の共有者の関わりなくして売却可能です。しかし、共有持分を第三者が買うことは想定されず、不動産業者が買主となるケースがほとんどです。なぜなら、共有持分は不動産の一部の権利なので、購入したところで自由に使うこともできず、他の共有者とのトラブル発生率が高いからです。

購入しても使えない上にトラブルも起きるとなると、価格も期待はできません。不動産全体の所有権の売却で価格が3000万円でも、持分1/3だけ売るときの価格は全体の1/3の1000万円とはなりません。相場よりもかなり安くなってしまいます。

また、他の共有者にとっては、見知らぬ他人が新たな共有者となるわけですから、関係性の複雑化にあまり良い気はしないかもしれません。ただ、価格を気にされないのであれば、不動産業者に自分の持分だけを売却するのも一つの手段と言えるでしょう。

相続が起きると、共有は“雪だるま式”に複雑化

共有者のひとりが亡くなると、その持分は相続人へ引き継がれます。
これが繰り返されると、気づけば共有者が10人以上に増えている…ということも珍しくありません。

関係性は次第に薄れ、連絡先もわからなくなり、話し合いも思うように進まなくなっていきます。

「売りたい」「使いたい」「修繕したい」など、誰かが動こうとするたびに壁が立ちはだかるように感じられます。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

共有不動産のあるあるトラブル

●だれが住むか、だれが使用するか問題

●賃貸に出すのか、売るのか問題

●建物の立て替えや土地の造成などの修繕費は誰が払うのか問題

●さまざまな金銭問題

こうした問題は、共有者が多いほど解決が難しくなります。

共有を解消する3つの方法

共有状態を続けるほど、将来の負担は大きくなります。そこで、代表的な解消方法を紹介します。

1⃣共有者の一人が使用し、その他の共有者の持分を買い取る→価格賠償
特定の共有者が他の共有者の持分を買い取ることで共有解消。住み続けたい人がいる場合に向いています。ただし、買い取る側の資金力が必要です。

2⃣第三者に売却し、代金を分ける→換価分割
共有者全員で不動産を売却し、持分割合に応じてお金を分ける方法です。
最もスッキリした解決ですが、全員の協力が欠かせません。

3⃣不動産そのものを分割して、各共有者の単独所有する→現物分割
物理的に分筆し、それぞれを単独所有とすることで共有解消。ただし、分けることで価値が下がる場合は注意が必要です。

話し合いがまとまらないときは裁判所での解決も

どうしても合意できない場合は、裁判所に「共有物分割請求訴訟」を申し立てることができます。

当事者間だけの話し合いで解決した場合と比べると、裁判は時間も費用かかりますし、心身ともに疲れます。なにより共有者同士の関係性の修復は難しいでしょう。

共有物分割請求訴訟における主な解決方法は、上記に記載の価格賠償、換価分割及び現物分割です。

持分の放棄という選択肢

共有持分を放棄すると民法255に従い、他の共有者に帰属されます。

『（民法255）共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する。』

持分の放棄は単独行為と言われており、意思表示で効力発生し、他の共有者の持分割合に従って他の共有者へ帰属されます。そして、持分を放棄した後は「持分移転登記」が必要となりますが、この登記をするには放棄する者だけではなく、共有者全員の協力が必要です。万が一登記に協力が得られない場合は、「登記引取請求訴訟」を提起することができます。

共有名義にもメリットはある

●住宅ローン控除を二重に受けられる

●売却益にかかる特別控除を人数分受けられる

●不動産の売却益にかかる不動産譲渡所得税の負担を軽減する３０００万円特例を共有者それぞれが利用可

ただし、状況により異なるため、税理士の説明を受けながら判断することが大切です。

賃貸不動産の共有問題を救う「家族信託」

不動産の共有をお勧めできない最大の理由は、何かにつけて複数人の関与が必要となる点。共有状態を避けられない事情がある場合は、家族信託が有効です。

たとえば、共有者の子どもを受託者にして管理を一任すれば、共有者全員が毎回同意する必要がなくなり、運用がスムーズになります。高齢の共有者が多い場合にも安心できる仕組みです。

【事例】救世主！家族信託

共有状態は避けたほうが良いことはわかっていても、税金の問題や、どうしても共有状態を解消できない事情がある場合は、家族信託の利用がおすすめです。

例えば、収益アパートを相続によりABC3人の子どもが相続し、共有となっているケース。共有者3人とも高齢で今後が不安になってきたなどの問題がある場合は、共有者のうちAの子どもを受託者とし、ABC3人を委託者兼受益者とすることで、今までと変わらず収益は共有者ABCに、不動産の管理・変更・処分は受託者であるAの子どもが単独で行うことができます（どこまで受託者が単独で手続きを行えるかは信託契約書で柔軟に決めることができます）。